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생활법률안내 및 성공사례
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운영자 [ 작성일 : 2020-07-30 13:41:27 ]  
제목
-부동산 경매 물건의 조사사항- 법원실무제요

조사사항

현황조사를 할 때에 조사할 사항은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(민집 851). 그러나 여기서 거시한 것은 예시에 불과하고 매각조건의 결정, 최저매각가격의 결정 및 인도명령의 허부 판단 등을 함에 필요한 부동산에 관한 사실관계 및 권리관계 전반에 걸친 것이 곧 여기서 말하는 현황으로서 모두 이 조항의 조사할 사항에 속한다 할 것이다.


그러나 조사사항을 이와 같이 개괄적으로 기재하여 조사명령을 발하게 되면 구체적으로 어떠한 항목에 관하여 조사할 것인지 명확하지 못하므로 실무에서는 현황조사사항을 부동산의 현상 및 점유관계, 임대차관계, 그 밖의 현황 등 크게 셋으로 나누고 전자에 속한 사항으로서는 부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부구조 및 사용용도 등과 부동산의 점유자와 점유권원을, 그리고 임대차에 속하는 사항으로서는 임차목적물, [126] 임차인, 임차내용(보증금, 전세금, 임대차기간 등), 주민등록전입 여부 및 그 일자, 일자확정 여부 및 그 일자 등을 조사하도록 그 조사사항을 구체적으로 세분하여 조사명령을 발하고 있다.

[문례] 현황조사명령

○ ○    

현황조사명령

○○지방법원 집행관 귀하

     20   타경    부동산강제(임의)경매

별지 기재 부동산에 대한 다음 사항을 조사하여 그 결과를 기재한 현황조사보고서를  .  .  .까지 제출하되(열람·비치용 사본 1부 첨부), 야간·휴일 현황조사를 실시한 때에는 그 사유를 기재하여 주시기 바랍니다.

1. 부동산의 현황 및 점유관계

 . 부동산의 위치, 현황, 사용용도 및 내부구조 등(현장 도면 및 사진을 첨부하고, 특히 등기기록상 지목은 농지이나 현황이 농지에 해당하는지 여부에 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고)

 . 현황조사 대상건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술과 신·구 건물의 동일성 상실 여부에 대한 집행관의 의견(구 건물에 관한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기사항전부증명서을 첨부)

 . 부동산의 점유자와 소유자가 다른 경우에는 점유자, 점유권원, 점유기간, 점유부분(일부를 점유하는 경우에는 점유부분을 도면에 특정하여 표시)

 . 감정평가에 중대한 영향을 미칠 수 있는 부합물, 종물, 구성부분(제시 외 건물, 고가의 정원석, 건축 중인 건물 등)이 있는 경우에는 그 내용 및 제시 외 건물의 보존등기 여부(제시 외 건물의 본건물에의 부합여부와 종물성을 판단할 수 있는 제시 외 건물부분에 대한 사진 등 자료 첨부)

[127]

2. 임대차관계

 . 임차목적물의 용도, 주민등록(상가건물인 경우에는 등록사항등의 현황서)상의 동·호수와 등기기록 등 공부상에 표시된 동·호수가 상이한 경우에는 실제 동·호수, 주민등록(또는 등록사항등의 현황서)상의 동·호수와 공부상의 동·호수(용도가 주거와 영업의 겸용인 경우에는 주거부분 및 영업용부분을 명확히 도면에 구분하여 표시)

 . 임대차계약의 내용(임차인 성명, 임차보증금, 임차기간, 확정일자 유무 등)

 . 매각부동산에 여러 명의 임차인이 있는 경우에는 각 임차인의 해당 임차부분, 입주인원수, 임차목적물이 주택인 경우 임차인 본인 및 그 가족들의 전·출입 상황(건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면을 첨부)

 . 매각부동산이 주택인 경우 그 소재지에 전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본, 상가건물인 경우 임차인 전원에 대한 등록사항 등의 현황서 및 건물도면의 등본 첨부

3. 기타 현황  채 권 자 : ○○○

        채 무 자 : ○○○

        소 유 자 : ○○○(××××××-×××××××)

        청구금액 : 금 원

4. 야간·휴일 현황조사를 실시한 사유

 배당요구종기일 : ○○○○. ○○. ○○.

20  .  .  .

판사(사법보좌관)          ()

민집 85, 268

주의집행관은 현황조사보고서를 제출할 때 원본 이외에 열람·비치용 사본 1부를 첨부하여 주십시오.

[128]

그 밖의 현황도 발령 당시에 법원이 구체적으로 특정하여 조사를 명할 수 있는 것(예를 들어, 목적물이 공장재단인 경우 공장에 설치된 기계, 기구 등의 부속물의 설치 상황 등)은 막연히 그 밖의 현황으로만 기재하여 조사명령을 할 것이 아니라 그 밖의 현황(공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물의 설치상황 등)이라고 구체적으로 적시하여 발령을 하는 것이 바람직하다.



이 경우 점유자의 점유권원의 유무 또는 매수인에게 대항할 수 있는 여부는 가리지 않는다.



강제집행의 목적물이 부동산의 공유지분인 경우 그 조사의 목적물은 공유지분 그 자체가 아니라 공유지분의 대상인 본래의 부동산인 토지 또는 건물이라 할 것이다.


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