농지에 대한 집행법원의 사실조회

① 농지를 취득하고자 하는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(농지법 8조 1항). 매매는 물론이고 경매, 입찰, 공매, 명의신탁해지의 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있다. 따라서 경매목적물인 토지가 농지법 2조 1호에서 정한 농지인지 조사할 필요가 있다.

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농지취득자격증명은 등기요건이고(대판 1998. 2. 27. 97다49251), 효력발생요건은 아니지만(대판 2008. 2. 29. 2007도11029), 경매절차에서 농지에 대한 매수인의 농지취득자격증명의 취득 여부는 매각허가요건이다(대판 1997. 12. 23. 97다42991 등).

따라서 농지에 관한 경매절차에서 이러한 농지취득자격증명 없이 매각허가결정 및 대금납부가 이루어지고 그에 따른 소유권이전등기까지 경료되었다 하더라도 농지취득자격증명이 그 후에라도 추완되면 소유권취득의 효력에는 영향이 없다(대판 2008. 2. 1. 2006다27451).

또한, 경매법원이 농지취득자격증명의 미제출을 이유로 매각불허가 결정을 한 이후 그 결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이와 같은 사유까지 고려하여 매각불허가결정의 당부를 판단하여야 한다(대결 2004. 2. 25. 2002마4061).

하지만 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유로 경매법원이 매각불허가결정을 한 이후, 재항고인이 그 결정에 대하여 항고를 하고 그 항고가 기각되자 재항고를 하여, 재항고사건이 계속 중에 비로소 농지취득자격증명을 제출하였다고 하더라도, 재항고심은 법률심으로서 사후심이므로 그와 같이 재항고사건 계류 중에 농지취득자격증명 제출한 사정은 재항고심의 고려사유가 될 수 없다(대결 2007. 6. 29. 2007마258).

② 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이다(대판 1998. 4. 10. 97누256, 대결 1999. 2. 23. 98마2604 등). 경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수신고인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다(대결 1987. 1. 15. 86마1095).

따라서 집행관은 등기기록상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 2조 1호에서 정한 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고하여야 한다(재민 97-1). 보고를 [138] 받은 집행법원은 ‘전산양식 A3336의 사실조회서’에 의하여 농지소재지 관할 시장, 군수, 자치구 구청장에 대하여 경매목적물인 토지의 현황이 농지법 2조 1호에서 정한 농지인지 여부, 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 농지전용허가가 이루어졌는지 여부(농지법 34조), 농지전용허가가 이루어진 경우에는 그 허가 연월일, 허가조항, 전용목적 및 허가신청자의 주소와 이름, 농지전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있는지 여부 등에 관하여 사실조회를 함과 동시에 감정인에 대하여는 사실조회를 하였다는 취지와 감정평가서의 작성을 유보할 것을 통지하여야 한다. 집행법원은 시장, 군수, 자치구 구청장으로부터 경매목적물에 대한 위 사실조회회보서가 도착한 경우에는 그 사본을 매각물건명세서의 사본에 첨부하여 함께 비치한다(재민 97-1).

위와 같이 예규에는 사실조회서를 농지소재지 관할 시장, 군수, 자치구 구청장에 대하여 보내도록 되어 있지만, 실무상으로는 농지취득자격증명 발급기관으로서 농지법상 소재지 관서에 속하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에서는 농지의 소재지가 동 지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동 지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장에게 사실조회서를 보내고 있다.