부합물

부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권 등을 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우를 말한다)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민 256조 단서). 또 임의경매에서는 법률에 특별한 규정(공장저당 3조, 4조, 54조, 수산업 22조)이 있는 경우에는 부합물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의하여야 한다. 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민 358조 단서).

① 토지에의 부합물：정원수, 정원석, 석등 등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다. 수목은 ‘입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목’과 ‘명인방법을 갖춘 수목’이 아닌 한 부합물로서 평가의 대상이 된다(대결 1976. 11. 24. 76마275, 대결 1998. 10. 28. 98마1817).

타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대결 1990. 1. 23. 89다카21095, 대판 1998. 4. 24. 97도3425). 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 등도 부합물로서 평가의 대상이 된다. 논둑은 논의 구성부분이므로 평가의 대상이 된다(대판 1964. 6. 23. 64다120). 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐만 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 평가시 이를 고려하여야 한다(대결 1994. 4. 22. 93마719). 지하구조물(대결 1995. 7. 29. 95마540, 대결 1997. 12. 1. 97마2157)이나 주유소 땅 속에 부설된 유류저장탱크(대판 1995. 6. 29. 94다6345)는 토지의 부합물이 되는 경우가 많다. 공유수면인 바닷가(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 2조 1호 나목)에 옹벽을 쌓고 토사를 다져 넣어 축조한 공작물이 사실상 매립지와 [150] 같은 형태를 가지게 된 경우 위 공작물만이 독립한 소유권의 객체로 될 수 없다(대판 1994. 4. 12. 93다53801). 토지에 대한 매각절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물 또는 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가 되었다 하여도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1997. 9. 26. 97다10314).

② 건물에의 부합물：증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것일 때에는 기존건물에 부합한다(대판 1981. 7. 7. 80다2643, 2644). 1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성과 소유자의 구분행위가 필요하다(대판 1999. 7. 27. 98다32540). 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존 건물에 부합되었는지 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다(대판 1981. 12. 8. 80다2821, 대판 1996. 6. 14. 94다53006). 따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은 잘못이다(대결 1981. 6. 15. 81마151). 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 벽, 천정에 부착시킨 석재, 합판 등은 부착과 동시에 건물에 부합된다(대판 1985. 4. 23. 84도1549). 건물의 증축부분이 축조 당시는 본건물의 구성 부분이 됨으로써 독립한 권리의 객체성을 상실하여 본 건물에 부합되었다고 할지라도 그 후 구조의 변경 등으로 독립한 권리의 객체성을 취득하게 된 때에는 본 건물과 독립하여 거래의 대상이 될 수 있다(대판 1982. 1. 26. 81다519). 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 매각절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한다(대판 1992. 12. 8. 92다26772, 26789).