종 물

압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류 후나 저당권설정등기 후의 종물도 평가의 대상이 된다(대결 1971. 12. 10. 71마757). 다만, 제3자의 소유인 종물에는 종물이론이 적용되지 않으므로 평가의 [151] 대상이 되지 않는다. 종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다(대판 1994. 6. 10. 94다11606, 대판 1997. 10. 10. 97다3750). 건물이 경매목적건물과 동일지번 위에 있다는 사실이나 가옥대장상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로써는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수 없다(대결 1966. 10. 5. 66마222).

종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 매각부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 할 것이다. 독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 진행된 경우 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1988. 2. 23. 87다카600).

부동산의 종물 중 동산인 것은 보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기(대판 1995. 6. 29. 94다6345), 백화점 건물의 지하 2층 기계실에 설치된 전화교환설비(대판 1993. 8. 13. 92다43142), 농지에 부속한 양수시설 등이 있고, 부동산인 것은 별동으로 되어 있으되 주물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되는 화장실, 목욕탕, 창고, 정화조(대판 1993. 12. 10. 93다42399) 등이 있다. 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소는 비록 본채에서 떨어져 있더라도 본채의 종물이라고 본다(대판 1991. 5. 14. 91다2779). 일정한 건물에 대하여 저당물건과는 별개의 등기기록이 존재하고 있다고 하더라도 저당건물의 종물로 볼 수 있을 경우에는 그 건물도 평가의 대상이 된다. 임의경매에서는 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 종물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 되고, 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 종물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민 358조 단서).

(라) 종된 권리

압류 및 저당권의 효력은 매각부동산의 종된 권리에도 미치고(대판 1995. 8. 22. 94다12722) [152] 매수인은 종된 권리도 취득한다. 부동산의 종된 권리에는 토지에 관하여는 지역권(경매목적 토지가 요역지인 경우, 민 292조), 건물에 관하여는 지상권이 있다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권(대판 1992. 7. 14. 92다527, 대판 1996. 4. 26. 95다52864), 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다(대판 1993. 4. 13. 92다24950).

평가 당시 종된 권리로서 존재하고 있는 것은 아니지만 매각허가로 인하여 건물의 매수인이 법정지상권을 취득하게 되는 경우, 그 장래의 법정지상권도 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.

건물을 경매할 경우 부지의 임차권은 매수인에게 양도되는 것으로 보아야 하나, 이 경우 부지의 임차권에 관하여 임대인이 사전에 그 양도에 대한 동의를 한 경우 그 임차권도 양도성이 있는 임차권이 되어 종된 권리로서 평가의 대상이 되지만, 임대인의 동의가 없으면 양도되지 아니하므로(민 629조) 이를 평가에서 제외하여야 한다(대판 1993. 4. 13. 92다24950).