일괄매각결정

(1) 개별매각의 원칙

(가) 개별매각과 일괄매각

하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법과 여러 개의 부동산 전부를 일괄하여 하는 방법이 있는 바, 전자를 개별매각 또는 분할매각이라 하고, 후자를 일괄매각이라 한다.

(나) 개별매각의 원칙

민사집행법 124조 1항에서, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다고 규정하고 있기 때문에 이에 비추어 보면, 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있는 것이다. 따라서 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 집행법원이 일괄매각결정을 한 바 없었다면 그 부동산들은 개별 매각되는 것이다(대결 1994. 8. 8. 94마1150).

개별매각은 법정매각조건은 아니므로, 경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우에 개별매각으로 할 것인지 또는 일괄매각으로 할 것인지는 집행법원의 재량에 의하여 결정할 성질의 것이라고 할 것이다(대결 1964. 6. 24. 64마444). 따라서 법원은 이해관계인의 합의가 없어도 일괄매각을 명할 수 있고, 또 일단 정한 매각방법을 재량으로 다른 방법으로 변경할 수도 있다.

하지만 그와 같은 집행법원의 재량은 제한이 없는 것이 아니고 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되거나 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우 및 2필지 이상의 토지를 매각할 때에 개별매각에 의하여 [174] 일부토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지가 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우와 같이 분할매각을 하는 것보다 일괄매각을 하는 것이 현저히 고가로 매각할 수 있다고 인정되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 일괄매각이 부당하다거나 일괄매각을 할 수 없다고 볼 사유가 없는 한 일괄매각의 방법에 의하여 경매절차를 진행하는 것이 타당하고, 이것을 개별 부동산별로 분할매각하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로서 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 되므로, 이는 매각허가결정에 대한 이의사유가 된다(대결 2004. 11. 9. 2004마94, 대결 2003. 8. 19. 2003마803).

(2) 일괄매각이 허용되지 아니하는 경우(개별매각을 하여야 할 경우)

① 과잉매각이 되는 경우：여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다(민집 101조 3항 본문). 이 경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민집 101조 4항). 그 지정은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야 한다(민집규 52조).

다만, ㉠토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, ㉡재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우, ㉢채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각금지의 원칙이 적용되지 않는다(민집 101조 3항 단서).

일반적으로 일괄매각의 대상인 여러 개의 물건 중 어느 일부의 매각대금으로 각 채권자의 채권액과 집행비용을 상환함에 충분한 경우에는 일괄매각은 허용되지 않는다 할 것이나, 대지와 그 지상 건물의 일괄매각에 관하여는 과잉매각금지의 원칙의 적용이 전면 배제된다(대결 1968. 9. 30. 68마890). 실체법상은 별개의 재산이지만 사회경제적으로 일체를 이루어 거래되는 것이 일반적이고 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 감소될 수밖에 없는 경우에는 과잉매각 여부에 관계없이 일괄매각을 할 수 있다. 공장 및 광업재단 저당법 등에 의한 당연 일괄매각의 경우에도 [175] 과잉매각금지의 규정이 적용되지 않는다(대결 1968. 12. 30. 68마1406). 또한 채무자 또는 소유자의 동의가 있으면 과잉매각에 해당하더라도 매각을 허가할 수 있다.

과잉매각으로 인한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 매각실시 전 단계에서 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 매각를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 매각을 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다(대결 1998. 10. 28. 98마1817).

② 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 편이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우에도 일괄매각을 할 수 없다.

(3) 서로 다른 부동산의 일괄매각

(가) 일괄매각의 요건

① 매각물건 사이의 견련성 : 집행법원은 수 개의 부동산을 일괄하여 동일인에게 매수시키는 것이 상당하다는 이유만으로 일괄매각할 수 없고, 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우(예를 들어, 객관적, 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각하여야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경우)라야 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민집 98조 1항). 위와 같이 일괄매각의 요건으로 여러 개의 부동산의 상호간 이용관계에 관하여 견련성을 요구하고 있는 것은 일괄매각 여부를 전적으로 집행법원의 재량에 맡기게 되면 당사자나 사회적 관점에서 일괄매각이 불필요한 경우에도 매각절차의 간이화를 위하여 안이하게 일괄매각의 방법이 채택될 우려가 있고, 불필요하게 일괄매각을 하게 되면 최저매각가격이 지나치게 높아지게 되어 오히려 매수희망자를 감소시키는 결과가 될 수 있기 때문이다(대결 2001. 8. 22. 2001마3688).

매각목적물 상호 간에 이용상의 견련성이 인정되는 경우로서는 토지와 [176] 그 지상에 있는 건물, 도로에 면한 토지와 통행로가 따로 없는 인접지, 개별적으로 택지로 이용되기에 적합하지 않은 여러 필지의 좁은 토지들이 전체로서는 택지 이용에 적합한 면적으로 되는 경우 등이 있다.

농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호 간의 이용관계에 관하여 견련성이 있다고 볼 수 없다(대결 2004. 9. 24. 2003마757).

② 소유자가 같을 필요 없음 : 압류채권자가 다르거나 소유자가 다르더라도 일괄매각을 하는데 아무런 지장이 없다. 따라서 예를 들어, 남편 소유의 토지와 그 지상의 처소유의 건물, 법인대표자 소유의 토지와 그 지상의 법인 소유의 건물 등에 관하여도 그들이 집행채무자인 한 일괄매각이 가능하다. 각 부동산마다 저당권 등의 권리자가 다르다거나 그 순위가 다른 때에도 일괄매각을 할 수 있다. 그 매각절차에서 각 재산의 대금액과 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다(민집 101조 2항).

③ 과잉매각이 되지 않을 것 : 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산과 함께 매각을 허가하여서는 안 되므로(민집 124조 1항 본문), 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에도 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 과잉매각금지의 원칙이 적용되어 다른 재산의 매각은 허용되지 않는 것이 원칙이다(민집 101조 3항 본문). 다만, 과잉매각 여부는 항고심의 직권조사사항은 아니다[대결(전) 1978. 4. 20. 78마45].

(나) 견련성과 관계없이 일괄매각하는 경우

① 전원 합의가 있는 경우 : 이해관계인 전원의 합의에 의하여 일괄매각신청이 있는 경우에는 법원은 이를 존중하여 일괄매각함이 타당하다(민집 110조 참조).

② 공장 및 광업재단 저당법 등에 의한 당연 일괄매각의 경우 : 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조, 6조 1항 및 8조, 12조, 54조의 규정들을 모아보면 [177] 공장저당 또는 공장재단 저당의 목적이거나 광업재단 저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 일괄매각하여야 한다.

또한 공장저당의 경우에는 신청근저당권자가 아닌 자가 공장저당을 한 경우라 하더라도 공장저당이 있는 경우에는 일괄매각하여야 한다(대결 2003. 2. 19. 2001마785).

다만, 공장 및 광업재단 저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면, 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에는 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 이를 공장 건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 개별매각을 할 수 없다(대결 2004. 11. 30. 2004마796).

다만, 공장저당의 목적이 된 기계·기구 등 설치물에 관하여 법률상의 제한이 있거나, 사실상의 이유(예를 들어, 소실 또는 멸실되었거나 분리 매각되어 제3자가 선의취득을 한 경우 등)로 저당권을 실행할 수 없는 경우에는 나머지 토지나 건물에 대해서만 경매를 할 수 있다고 해야 할 것이다(대결 1965. 12. 29. 65마950, 대결 1966. 7. 27. 66마714).

③ 민법 365조에 따라 토지·건물을 같이 매각하는 경우(대결 1998. 4. 28. 97마2935)：민법 365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 [178] 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다(대결 2001. 6. 13. 2001마1632).

민법 365조의 일괄매각의 요건은 일반적으로 ㉠ 토지에 대하여 저당권설정 당시에 그 지상에 건물이 없을 것,