매각으로 효력을 잃지 아니하는 부동산 위의 권리 또는 가처분(3호)

① 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것

매각목적물에 설정된 최선순위 타물권(또는 가압류)을 기준으로 판단하여 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것을 매각물건명세서에 기재한다. 예를 들어, 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권(단 전세권 중 배당요구한 것은 제외, 민집 91조 3, 4항) 등을 기재하게 된다.

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가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리까지 기재할 필요는 없다. 가처분 중에서 주의할 것은 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 매각물건명세서에 반드시 기재를 하여야 한다.

유치권은 매수인에게 인수되나(민집 91조 5항), 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 본 호에 따른 기재사항이 아니다. 다만, 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 2호에서 정한 점유자로 기재한다.

예고등기도 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 물건명세서에 기재하지 않는다(대결 2001. 3. 14. 99마4849). 예고등기제도는 부동산등기법이 개정되면서 폐지되었기 때문에 실무상으로도 더 이상 예고등기가 문제될 일은 없다.

등기된 부동산상의 부담이 매각으로 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수될 것인지 여부가 불명인 경우에는 그 효력을 잃을지 여부가 불분명하다고 기재한다.

② 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권 등

예규에서 정한 매각물건명세서 양식에 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것”을 기재하는 란이 있고, 민사집행법 105조 1항에서 이러한 권리관계를 직접 적도록 규정하고 있으므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 아니하는 한 말소되지 아니하고, 매수인이 인수하게 됨을 적어야 한다.

기재대상은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 중 보증금이 전액 변제되지 아니한 자에 한하지만 매각진행 중에는 임차인이 전액 변제 받을지 여부를 알기 어려우므로 일단 대항력 있는 등기된 임차권자가 있으면 물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 ○○○만 원, 전입일 20　 . 　. 　., 확정일자 20　 . 　. 　.). 배당에서 보증금이 전액 [167] 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 기재한다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우는 그 임차권의 내용이 비록 등기기록에 공시되어 있다 하여도 물건명세서에 기재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 한 다음 권리신고를 하는 경우 ‘배당요구여부’란에 권리신고 여부를 기재(예를 들어, ‘20　 . 　. 　. 권리신고’ 등)하는 것이 바람직하다.

③ 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권

매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로(민집 91조 3항, 4항), 그 취지를 적어야 한다(민집 105조 1항 3호).

④ 최선순위 저당권설정일자

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 가압류등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여, 최선순위 저당권설정일자(또는 가압류등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구를 기재한다.

토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있다. 따라서 최선순위 저당권설정일자를 기재할 때 건물과 토지의 일자가 다를 때에는 모두 기재하고, 매각부동산이 여러 개인 경우에 설정일자가 다르면 모두 기재한다.

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력이 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인하여 [168] 소멸한다고 볼 수는 없다(대판 1997. 8. 22. 96다53628).